Acheter dans l’immobilier ancien, avantages et inconvénients

Un logement (appartement ou maison) est ancien, dès lors qu’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété (il a été ou est encore habité) et dont les travaux ont été achevés plus de 5 ans auparavant.

Est-il plus avantageux ou plus prudent d’acheter dans l’ancien ? Que vous soyez un investisseur locatif ou un primo accédant, vous vous êtes sûrement posé la question. Dans la jungle de l’immobilier, il est parfois difficile de s’y retrouver. Découvrez ici les avantages et les inconvénients de l’acquisition d’un bien immobilier ancien.

Les bons côtés d’un achat immobilier dans l’ancien.

Mieux se projeter dans son achat: Acheter un logement neuf nécessite de pouvoir se projeter dans le bien futur, de l’imaginer une fois habitable, uniquement en se basant sur des plans. Dans un bien ancien, vous pouvez explorer physiquement les moindres recoins et vous avez une visibilité plus nette des aménagements intérieurs ou extérieurs existants et des éventuels travaux à réaliser, qu’ils soient de rénovation ou de rafraîchissement.

La disponibilité du bien et l’étendue du marché

Les délais d’acquisition d’un bien immobilier ancien sont bien plus courts qu’un achat sur un programme neuf. IL n’est en effet pas nécessaire d’attendre la fin des travaux pour y accéder pleinement. De plus, le marché immobilier ancien est très vaste et les offres sont donc nombreuses. Vous pourrez ainsi dénicher des biens atypiques, d’exception, pleins de charme, mais également d’investir dans des zones vivantes ou en devenir.

Les avantages économiques

Selon les agglomérations ou les quartiers, les prix peuvent être très intéressants. Un programme neuf coûte20 à 30% plus cher qu’un bien ancien, à surfaces, prestations et emplacements équivalents. La valeur d’un logement ancien peut également augmenter plus rapidement dans le temps : par exemple, un bien situé dans une zone recherchée (ou en expansion) ou un bien dans lequel des travaux de rénovation énergétique auront été réalisés. À noter : il existe de nombreux dispositifs d’aide à la rénovation énergétique, et des crédits ou réductions d’impôts sont également possibles.

La fiscalité

Les avantages fiscaux sont certes moins nombreux dans l’ancien que dans le neuf, mais il existe toutefois de nombreuses aides, soumises à des conditions strictes :

- Le PTZ : Prêt à Taux Zéro. Il est accordé à la condition de réaliser des travaux dont le montant total correspond au minimum à 25% du coût total de l’achat.

- La loi Pinel. Ce dispositif est applicable si :

• le logement se trouver dans un état de délabrement avancé, et donc ne satisfait pas aux règles de décence (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 6). Sa réhabilitation devra alors être proche du neuf, et remplir l’ensemble des caractéristiques de décence et performances énergétiques ;

• le logement est un local (locaux commerciaux, entrepôt, hangar, grange…) ayant pour vocation d’être transformé en habitation.

Les points négatifs d’un achat dans l’ancien

Il vous faudra prendre en compte qu’un achat immobilier dans l’ancien présente certains inconvénients par rapport à un achat dans le neuf.

• - Les frais d’acquisition : frais de notaire et droits d’enregistrement s’avèrent beaucoup plus élevés que dans le neuf (3 à 4 % de la valeur du bien pour le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien),

• - Les dépenses d’entretien peuvent être plus importantes. En effet, les matériaux ou équipements du logement sont eux aussi, anciens, et nécessitent donc un entretien plus fréquent, voire un remplacement complet. Dans ce cas, les normes environnementales aujourd’hui imposées aux nouvelles constructions permettent de réaliser de substantielles économies, tout en apportant un meilleur confort de vie.

• - Mettre son logement en conformité avec les différentes normes imposées peut s’avérer très couteux (chauffage, isolation thermique, diagnostic énergétique…)

• - Le logement ne bénéficie plus de la garantie décennale applicable aux nouvelles constructions.

À noter : Investir dans l’ancien nécessite de prendre des précautions. Ne négligez pas de vérifier la qualité de la construction, et prenez connaissance de tous les diagnostics obligatoires (performances énergétiques, plomb, amiante). En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de la rénovation du bâtiment (gros et petit œuvre, diagnostics immobilier…) pour avoir un avis pertinent. Vous pouvez également consulter la Mairie pour vérifier qu’aucune construction n’est prévue aux alentours.